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Rechtsanwaltskanzlei Jürgen Feick

„Alle streben doch nach dem Gesetz“
(Der Prozess, Franz Kafka)

Öffentliches und privates Recht | Verwaltungsrecht, Baurecht und Architektenrecht, Vertragsrecht

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Jürgen Feick

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Einheimischenmodelle

Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht vor, dass die Gemeinde städtebauliche Verträge schließen kann (§ 11 Abs. 1 S. 1 BauGB). Gegenstände eines städtebaulichen Vertrags können insbesondere auch die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung sein (siehe § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB). Das betrifft die von manchen Gemeinden praktizierten Einheimischenmodelle, die der vorrangigen Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung dienen sollen. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) versteht darunter solche Verträge zwischen Gemeinden und Dritten, die häufig im Vorfeld der Bauleitplanung sicherstellen sollen, dass bei der Bebauung neuer, in der Regel bisher im Außenbereich gelegener Grundstücke Ortsansässige bevorzugt zum Zuge kommen (BayVGH, Urteil vom 22.12.1998 - 1 B 94.3288 juris Rn. 93).

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat solche Einheimischenmodelle grundsätzlich für rechtmäßig erklärt (EuGH, Urteil vom 08.05.2013 - C-197/11 und C-203/11 juris). Das Urteil des EuGH betrifft auch „die Errichtung von Sozialwohnungen, die anschließend mit einer Preisdeckelung an eine öffentliche Einrichtung des sozialen Wohnungsbaus oder im Wege der Substitution des Dienstleistungserbringers, der die Wohnungen verwirklicht hat, durch diese Einrichtung verkauft werden müssen“ (EuGH, a.a.O. juris Rn. 119). Diese „soziale Auflage, die in der Verwirklichung von Sozialwohnungen besteht“ (EuGH, a.a.O. juris Rn. 111), kann demnach auch Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags sein. Dabei geht es nicht nur darum, dass die Gemeinde in ihrem Eigentum stehende Grundstücke oder Bauland zu vergünstigten Konditionen veräußert.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann im Grundbuch grundsätzlich auch ein Wohnungsbesetzungsrecht oder Wohnungsbelegungsrecht als Grunddienstbarkeit oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen werden (siehe BGH, Urteil vom 21.12.2012 - V ZR 221/11 = NJW 2013, 1963, 1965 mwN). Das wäre dann wohl auch im Rahmen solcher Einheimischenmodelle möglich. Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein (§ 11 Abs. 2 S. 1 BauGB).

Nach geltender Rechtslage liegt die soziale Wohnraumförderung in der alleinigen Verantwortung der Länder (siehe Art. 104 b GG). Durch Aufnahme eines zusätzlichen Art. 104 d GG soll dem Bund die Möglichkeit gegeben werden, den Ländern zweckgebunden Finanzhilfen für gesamtstaatlich bedeutsame Investitionen der Länder und Kommunen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus zu gewähren. Schon jetzt aber können die Gemeinden städtebauliche Verträge schließen, um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken.

Die Sächsische Gemeindeordnung (SächsGemO) bestimmt, dass die Gemeinden in ihrem Gebiet im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit alle öffentlichen Aufgaben in eigener Verantwortung erfüllen und die für das soziale, kulturelle, sportliche und wirtschaftliche Wohl ihrer Einwohner erforderlichen öffentlichen Einrichtungen schaffen, soweit die Gesetze nichts anderes bestimmen (§ 2 Abs. 1 SächsGemO). Dazu gehört wohl auch der soziale Wohnungsbau im Rahmen der Einheimischenmodelle.

Folgekostenverträge

Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags kann auch die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen sein, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken (§ 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB). Das bedeutet zunächst, dass das Bauvorhaben ursächlich für diese Kosten sein muss („Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens“). Im Einzelnen geht es etwa um die Aufwendungen der Städte und Gemeinden für Kindergärten, Schulen und Sportanlagen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) hängt von der planerischen Konzeption der Gemeinde ab, ob die Kosten einer städtebaulichen Maßnahme Voraussetzung oder Folge eines Vorhabens sind. Daher sind städtebauliche Maßnahmen als Voraussetzung oder Folge eines Vorhabens anzusehen, wenn eine Gemeinde nachvollziehbar davon ausgehen darf, dass durch die weitere Überplanung von bisher nicht bebauten Grundstücken Investitionskosten für öffentliche Einrichtungen entstehen, die sie zu tragen hätte, und sie im Hinblick auf diese Kosten abwägungsfehlerfrei von einer derartigen Überplanung absehen dürfte (BVerwG, Urt. v. 24.03.2011 - 4 C 11/10, juris).

Unbeschadet dessen müssen die vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Trägt oder übernimmt der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen, ist unbeschadet des Satzes 1 eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich (§ 11 Abs. 2 BauGB).

Es versteht sich von selbst, dass mehr Kinder mehr Platz brauchen. Wenn ein Investor beispielsweise Flächen für einen Kindergarten kostenlos abgeben soll, schmälert das zwar seinen Gewinn, erhöht aber vielleicht die soziale Akzeptanz seiner Investitionen (Wohnhäuser; Eigentumswohnungen).

Vorhaben- und Erschließungsplan

Ein Bebauungsplan wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen (§ 10 Abs. 1 BauGB). Durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12 Abs. 1 S. 1 BauGB) kann die Gemeinde die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger (d.h. Investor) auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss des Bebauungsplans verpflichtet (Durchführungsvertrag).

Der Durchführungsvertrag ist auch eine Art des städtebaulichen Vertrags (§ 11 Abs. 1 S. 1 BauGB). Der Durchführungsvertrag wird in der Regel auch die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen umfassen (Erschließungsvertrag). Eine Verbindung mit anderen Arten von städtebaulichen Verträgen (Einheimischenmodelle und Folgekostenverträge) ist denkbar.

Gleichwohl besteht auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden (§ 1 Abs. 3 S. 2 BauGB). Der Durchführungsvertrag sollte deshalb (im Interesse des Investors) eine Regelung enthalten, dass die Gemeinde die Kosten des Bebauungsplanverfahrens trägt, falls der Bebauungsplan wie auch immer nicht in Kraft tritt oder rechtskräftig aufgehoben wird. Im Interesse der Gemeinde können Vertragsstrafen vereinbart werden.

Erhaltungssatzung

Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht auch vor, dass die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen kann, in denen zur Erhaltung der städtischen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt, zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder bei städtebaulichen Umstrukturierungen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen (§ 172 Abs. 1 BauGB). Man nennt das „Erhaltungsschutz“.

Die Begründung des „Erhaltungsschutzes“ erfolgt durch eine Erhaltungssatzung. Wenn die Erhaltungssatzung dazu dient, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, bezeichnet man sie auch als „Milieuschutzsatzung“. Es handelt sich dabei um eine verfassungsgemäße Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG).

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